香港的集體失焦: 刻舟求劍 （之二） 發水樓陰招 房價繼續漲

Update: See also: C觀點 - 施永青 限制「發水」沒對症下藥

要簡化一個複雜的問題，需要找出一些容易量度的變量。

在香港房價的問題上，無論怎麼分析，供求還是最基本（fundamental）的變量。就是要看，整個市場裡一共有多少錢在追逐多少房子。

• 就算曾蔭權所說每年私人住宅單位2萬個和公屋單位1.5萬個，都能夠達標，這3.5萬個單位，與過去本港每年樓宇供應仍有大段距離。據本報統計，公屋、居 屋和私樓過去10年平均數量為46,055個單位，20年為52,266個單位，25年為56, 021個單位。最近10年的平均數較少，主要是期內本港歷經金融風暴、科網股爆破、SARS和其中數年停售居屋所致。所以，數字說明，曾蔭權以最近10年 每年平均私人住宅吸納量18,500個單位，作為提供土地的指標，與實際需求仍然有較大距離。

政府最新公佈的政策，基本上還是與地產商狼狽為奸。而所謂的“發水樓”措施，只會使得樓價=漲得越快。因為

1. 新土地供應根本沒有增加。甚至長期空置的啟德機場還是空置，只拿出2000個單位來做樓換樓，而且還是最快2017年後才能完成的事。這等於是向地產商和炒家保證，其餘的地將繼續空置！土地供應不會增加！
2. 置屋計劃（資助置業）也是，要2014年開始供應也就算，一共也就5000個單位，每年可能1000個（還不一定）。這些土地也不一定是增加供應，因為可能是從原來要拍賣的地轉換而來，沒人知道。
3. 置屋計劃，或任何政府資助/貸款的購房方案，都是增加投入市場的現金，令到市面有更多的金錢去追逐同樣數量的房子。總的結果，就是進一步推高樓價。
4. 要打擊欺騙消費者的發水建築面積，莫過於規定必須公佈實用面積。即使不能立即立法，也可由於消委會制定規則，而且因為目前的實用面積定義包括外牆，外牆數字需要列出。。可是政府根本無有確定的時間表，也沒有要求二手樓必須提供類似的數字作為比較，使得買樓花的消費者根本不知道買的房子其實有多大。市場資訊的不對稱，使得買家永遠處於劣勢。
5. 不過，最奸狡的一招，莫過於發水樓的限制。所謂的限制窗台大小和把大堂面積計入樓積比率，結果是總的可使用面積的供應減少了。也就是同樣數量的金錢，去追逐更少的面積。根本就是暗推樓價的招數(分析見下）。假如政府真的有誠意，應該是不要去限制如何建房子，而是去要求這些地方不能作為樓面去賣。

要解決樓市泡沫的方法只須兩招

1. 增加供應，並明確列出今後幾年的土地供應量。可以有一定（如10%）的調整空間，也可以逐步增加以降低衝擊。
2. 規定所有成交必須列出實用面積，地產經紀也必須透露二手樓的實用面積（包括不實用的外牆所佔面積），使其成為市場標準。建築面積可以並列以資比較，不過應該把不同種類的建築面積（比如窗台、會所、樓梯、牆壁、其他公用空間等）列出。只要不許把不該算的地方算入“面積”定義，所謂發水樓的微觀管理（micromanagement）根本莫須有。

明明是在壓縮市民居住的空間，居然有臉說要提供優質生活 。這一刻，真懷念老懵懂。他做的唯一一件好事就是八萬五，卻因此得罪了香港的既得利益者。

大家放心炒樓吧，曾蔭權和李+X罩住你。 不過假如世界經濟戳破泡沫，則請別像1998-2003年間般抱怨。

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附：發水樓假限制陰招分析。

這是昨天政府官員林鄭出示的發水樓實用與建築面積比較。

現在“實用”面積還是785平方呎（應該已包括了室內的間隔牆），建築呎價賣8000元，該單位賣824萬。平均“實用”呎價高達10497元。若不算外牆，則是8240000/（785-132=653）=12618元，若出去窗台工作平台等，則“真正”實用呎價=8240000/（653-38=615）=13398元。
比較合理的算法，可以把 22+16+34=72平方呎三台的一半36平方呎算，估計實用呎價=824000/651=12657元。


規管後的建築面積呢，可能不再是1030平方呎了，而是900或950（除外牆之外發水面積為233平方呎，估計減去100平方呎）。

仔細一點所，按文匯報報導

• 為免「發水」項目令單位越見「縮水」，發展局決定收緊現行政策，包括降低停車場、露台、工作平台和會所的寬免比率，以及收緊窗台的可建面積，令窗台的「發 水」上限由以往平均15%降至10%；非結構預製外牆的寬免從300毫米減至150毫米、延伸窗台的深度從目前建築規格的500毫米減至100毫米。除了 強制性設施可獲得樓面寬免，當局決定撤銷郵件室、小型後勤服務室、尊貴式大堂的寬免。

窗台見1/3就是從34變成22。工作台則減80%就是剩下3平方呎！外牆及公共分攤相應減少，假設減30%好了。假設如下

	絕對實用	露台	工作台	外牆	“實用面積”	窗台	公共	“建築面積”
目前	615	22	16	132	785	34	211	1,030
								76%
將來	615	15	3	92	725	23	148	896
								81%

由於追逐房子的金錢總額基本沒變（甚至由於置業計劃而增加了），買家間競爭(這就是這些年樓價一直漲的原因)的結果，你還是用824萬買這個單位（應該不會低於800萬，吧？），實用面積（按政府定義現在降到732平方呎，如工作台台等“半實用”地方不見了。分母基本不變，分子小了，平均“可用呎價”其實不降反升。

實用率是高了，81%。不過這是因為政府的所謂實用面積定義裡還有外牆所佔面積在內，實際遠低於此。呎價如何呢？假設房子賣800萬（讀者可以自己再做其他假設）

	絕對實用	估計實用	“實用面積”	“建築面積”
8,240,000
平方呎	615	651	785	1,030
呎價/元	13,398	12,657	10,497	8,000
8,150,000
平方呎	615	635	725	896
呎價/元	13,252	12,828	11,235	9,098

可見建築面積呎價肯定飆升，是不是有10%不得而知，不過這應該距離不遠。而“估計實用”面積呎價還是大同小異，幾乎沒變。 假如樓價是815萬的話，則‘估計實用’呎價已比之前增加，為12828元。這裡還有額外增加建築成本等因素。

政府要是真的有誠意，就應該在禁止發水建築設計的同時，增加同樣比例的土地（樓面）供應，或在賣地時，增加樓積比率，增加總樓面供應量。否則，這一招其實就是在暗托樓價。